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★客家桃花源—苗栗的河邊春夢★(2012)

很怪!苗栗縣總是愛作夢,土地徵收已經搞到灰頭土臉,沒想到關起門又暗暗做起河邊春夢。

這案子也很怪!走二年,一路盯,到現今說不上的奇怪。


2010年,苗栗縣浮出一個在後龍溪畔蓋觀光劇場的大夢,美其名為客家桃花源,縣府計畫結合中油、明華園團隊,在出磺坑後龍溪右岸約20公頃河川浮覆地、新生地,建設一個觀光劇場園區。

開發案公開後,引發苗栗居民議論,客家桃花源由台語歌仔戲團規劃劇場演出,會不會有文化上的衝突,甚至笑談明華園歌仔戲會不會以客語演出。

最早出爐的客家桃花源計劃,明華園參與設計,規劃有水上花樹景觀劇場,仿照中國西湖劉三娘的水上劇場,在讓水上設置舞台,提供表演,以及遊船,園區內並且設有餐廳、休閒設施。

客家桃花源緊鄰中油出磺坑,在計劃剛出現時,一度以為是由民間投資,提出開發計劃,結合中油提供出磺坑園區,參與整體休閒規劃,並且由縣政府協助交通改善等工作。但是送案審查時,卻變成OT案,園區部分也由政府出資建設,再轉租業者經營使用。

於是,經營上變的很怪。早期如果是民間提出計畫,投資建設園區,經營者當然有權決定園區的經營模式,但是為何後來又變成政府出資,建設園區讓業者經營,如果獨厚特定團體,豈不就是有為特定團體量身打造園區的疑慮?

或許縣府擔心社會風評,在2011年12月縣府網站上,公告招標園區經營團隊,開始讓人困惑,如果經營業者都是公開招標,那得標業者自有經營之道,未必是由特定團體得標經營,或是一定邀請特定團體設計演出,縣府如何一開始在媒體敲鑼打鼓,宣稱由特定團體規劃、製作定幕劇?

另外,在開發效益上,園區開發經費預計中央補助3億元,縣府配合1.5億元,但是業者經營費用上,卻是十年為一期,可續約一次,十年總共繳交開發權利金5000萬,並且每年支付固定營運權利金600 萬,以及不得低於百分之1.2營收的變動營運權利金,加上相關土地租金。

實際計算後,政府投資4.5億,還不包括園區外,交通、水利建設的投資,但是十年都回收不到一半投資成本,讓人納悶,開發土地、投資公帑,政府無法獲利,蓋這個園區是幫助業著,還是鼓勵文化?

縣府、經營團隊、客家桃花源三者之間,在誰投資?誰經營?誰獲利?實在有詳細釐清的必要。

投資經營有其問題,更大問題是災害的風險。

園區土地位於後龍溪畔的河灣之處,基地內一塊土地,早期是農場,後期經營跑馬場,後來長期閒置,現在規劃土地徵收,並且再畫出週邊土地,共計18公頃,作為園區開發。問題是,園區內大部分土地是水利地與山坡地,都屬保育管制區域。

縣府為了開發,提出水保計畫,以及興建堤坊,硬是要和山河搶地,在環評審查會中,多位環評委員都對園區安危表達意見,指出園區早期河道經過,築堤以及溢洪池,是否有效疏解洪峰?並且緊臨河岸,土地會不會有液化問題?再加上農委會也表示,園區位於六個水圳取水口上游,園區的污水會不會污染下游灌溉水?

但是苗栗縣府一意興建,將園區內林業用地變更編定為同區水利用地及農牧用地,建設堤坊等設施後,再由水利署公告「解除河川管制地」,讓土地可以開發使用。這種人為的地目解編,無顧環境現實,人類可以地圖畫線,自然未必依循。殷鑑未遠,台東知本金帥飯店倒塌案,南投盧山溫泉災害,都是建築在河道高灘地,以為堤坊工法萬無一失,等到洪泛來臨,沖倒旅館,才在後悔莫及,大嘆自然巨力。

前鑑未遠,讓人驚心,苗栗縣政府的勇氣十足。

推動觀光休閒原是美意,出磺坑園區有許多閒置空間,可以改造修建,導入遊客旅遊、居住,甚至安排文化演出都是美事,但是為何要在河彎之處,以限縮洪水水道,開發破壞自然土地,讓園區面臨災難危害之下,實在讓人摸不清裡面的道理。

花蓮立霧溪口的劇場大夢,已經成為社會話題,苗栗縣府後龍溪畔的河邊春夢,會不會又掀風暴?

如果,桃花源從落櫻繽紛、雞犬相聞,變成洪滔襲擊、遊人奔逃,春夢成驚夢,這種烏龍開發,倒底要誰背負責任?

競爭型國際觀光魅力據點示範計畫」

規劃「客家桃花源」,經交通部觀光局甄選後納入「競爭型國際觀光魅力據點示範計畫」,由中央補助3億元,縣府配合1.5億元興建。

本基地早期仍有河道穿越,後因土地使用者之需
求進行回填整地,才形成目前之平坦地形,依現
場調查及鑽探結果,回填材料以塊石(岩塊夾棕
黃色砂質粉土)為主,夾雜部分礫石(礫石的量較
少,依現場觀察可能已被挑出作為圍繞水塘的材
料),回填深度研判在6.7m 至11.7m 不等,由鑽
探時所施作的標準貫入試驗,其N 值皆大於100,
得知岩塊分布多且已達壓密狀態,以本案之建築
需求已具足夠的承載力。從BH-7 及BH-11 兩鑽
孔研判在GL-9.8m 及GL-11.7m 下方為原始之河
階礫石,礫石間仍充填黃棕色至灰色的粗細砂及
砂質粉土。不同的孔位入岩深度亦有所不同,部
分孔位在GL-6.7m 至GL-8.6m 入岩,部分孔位鑽
深10m 未入岩,而BH-7 在GL-17.3m 才入岩。

1.本計畫區範圍內公館鄉福基段558、558-6 地
號土地原用地編定分別為林業用地及暫未編
定,惟依苗栗縣政府99 年12 月13 日府農林
字第0990232173 號函(詳p.附1-39),上述2
筆土地已分別變更編定為同區水利用地及農
牧用地,不受森林法暨其所屬法規管制。
2.依經濟部水利署(經水工字第09951058610 號
函),部分土地位屬中央管河川區域範圍內,
惟依經濟部99 年11 月25 日經授水字第
09920214140 號函公告變更後龍溪及後龍溪水
系支流大湖溪河川區域及本案99 年12 月24
日興辦事業計畫現勘經濟部水利署意見,本計
畫範圍內未登錄地以外之編定地號土地,已公
告劃出河川區域內(詳p.附1-35)。

依臺灣省苗栗農田水利會函文(苗農水管字第0991002845 號函),本計畫區自
基地污水放流口以下二十公里內有穿龍圳(距基地約2 公里)、水流娘圳(距基地
約11 公里)等之灌溉用水取水口設施。據此,相關法規限制與因應對策說明如下:

部分土地位於後龍溪河川區域內
本計畫區南側緊鄰中央管河川後龍溪畔,屬後龍溪浮覆地,經函詢經濟部水利
署結果(經水工字第09951058610 號函),得知本計畫區部份土地位於該管河川區域
範圍內,惟經濟部已於99 年11 月25 日「公告變更後龍溪及後龍溪水系支流大湖
溪河川區域」(經授水字第09920214140 號函)中,將本案原屬河川區域內已登記之
土地劃出河川區域外,並解除河川區域管制,據此,本案目前僅有未登錄土地部分
係屬於中央管後龍溪河川區域內,茲將相關法令限制與因應對策說明如下:

依苗栗縣政府函文(府農水字第0990034330 號函),本計畫範圍係屬山坡地範
圍內土地,相關法令限制與因應對策說明如下:

本計畫係屬於文化藝術、觀光遊憩之興辦事業,事業項目是以文化藝術展演
為主,提供作為國際級的展演劇場,由縣政府進行基礎建設,其餘各使用分區後
續各自依據「促進民間參與公共建設法」委託民間機構,引入民間機構之資金、
技術,參與興建及營運工作。爰此,環保執行單位依運作管理單位轉移而變動,
惟皆須依環境影響說明書之規劃辦理。而於營運階段的環保監督單位仍將由環保
主管機關及目的事業主管機關負責,並針對環保執行單位所研擬之對策及執行成
效進行核定與監督。

本計畫位於苗栗縣公館鄉出磺坑地區,計畫區範圍大致以省道台6 線、後龍
溪國光橋東側約45 公尺及後龍溪福基段右岸河道設施堤防工程堤後範圍線(惟
實際界線應以堤防工程完成後劃出河川區域為準)為界,包含公館鄉福基段558
地號等30 筆土地,以及部分未登錄土地,面積約18.8592 公頃。

villa 住宿區配置於基地東側
本案開發係以維護環境、創造具獨特性之住宿空間為主,所以在建築設計
上一開始即以低密度、低樓層開發作為設計導向,所以全案開發配置1 處villa
區,1 棟3 層樓旅館及20 棟villa 住宿單元,讓建築物與周圍環境相融合。

本案續約以一次為限,其期限為10 年

開發權利金
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本案定額開發權利金為新台幣5000 萬元,民間機構應依下列三
階段之規定每年繳納定額權利金:
1.第一階段:自設定地上權契約簽訂之日起第1 年至第5 年(含
第5 年),每年以新臺幣200 萬元計收,其中起算第1 年非為
完整年度,則以起算天數占該年度之比例計收。
2.第二階段:自第6 年起至第10 年(含第10 年),每年以新臺
幣300 萬元計收。
3.第三階段:自第11 年起以後,每年以新臺幣350 萬元計收,
至繳足新台幣5000 萬元止。
2.8.2 固定營運權利金
民間機構應自開始營運第1 年起至營運期屆滿時止,每年繳納
固定營運權利金600 萬。
2.8.3 變動營運權利金
1.民間機構應自開始營運第1 年起至營運期屆滿時止,每年按
其當年度實際營運收入(稅前)之一定百分比(依變動營運權
利金標單定之,不得低於百分之1.2)繳納變動營運權利金,
前開百分比並作為甄審評比項目。
2.營運收入係指係指會計年度內,於本案範圍內依一般公認會
計原則採應計基礎下計算本案營運所得之全部,包括但不限
於自行經營之銷售貨物、勞務收入、場地使用費用;或以出
租、委託經營或其他類此方式提供予第三人使用所收取之租
金、權利金、費用等,但不包括第三人捐贈、政府補助、獎
金、其他團體補助、民間機構處分其資產之利得及利息收
入。
2.8.3 支付時間
1.民間機構應於設定地上權契約簽訂之日繳交第一年之開發權
利金,並於每年5 月31 日前繳交當年度之開發權利金、固定
營運權利金及前一年度之變動營運權利金予主辦機關。如許
可年限屆滿或投資契約終止者,民間機構應於屆滿日或終止
日後3 個月內一併繳交當年度之權利金。
2.除第一年及最後一年權利金外,權利金之計算期間均自每年
1 月

固定營運權利金
民間機構應自開始營運第1 年起至營運期屆滿時止,每年繳納
固定營運權利金600 萬。
2.8.3 變動營運權利金
1.民間機構應自開始營運第1 年起至營運期屆滿時止,每年按
其當年度實際營運收入(稅前)之一定百分比(依變動營運權
利金標單定之,不得低於百分之1.2)繳納變動營運權利金,
前開百分比並作為甄審評比項目。

園區內之舞台基礎設施暨週邊配合工程(含施工、設計、監
造共計新台幣約4.5 億元)」工程興建完成後之資產交付,
就資產後續保固事宜提供意見及協調相關廠商。

1.興建期間:按本案範圍之土地,其當期土地公告地價總值之
1%計收,並自甲方交付土地之日起算。
2.營運期間:按本案範圍之土地,按國有出租基地租金計收標
準六折計收。

正式公告日起第45 日(101 年02
月15 日下午五時正截止收件,
招商公告期間截止)

早期本計畫區做為福德農場,時值佔地 40 公頃,周遭山巒蒼翠,為一綜合性遊樂園。公園內有露營區、山訓場、划船區、跑馬場、觀光蔬菜果園等遊樂設施,原福德農場於七十年間成立,72 年即有小型馬場,82 年擴大闢建為跑道長 1600 公尺、寬 20 公尺的國際標準跑馬場,馬上發公司舉辦了全國第 1 屆賽馬,轟動全台,之後馬場經營礙於法令規定,每下愈況只能訓練不能開放觀光。目前該農場呈現歇業狀態,少有遊客進出該農場,既有之設施亦多為雜草所淹沒。計畫區內部份河川公有地業經水利署第二河川局核准福德競技場使用

縣府簡報指出,縣府結合中油、明華園團隊在出磺坑後龍溪右岸約20公頃河川浮覆地、新生地規劃「客家桃花源」,經交通部觀光局甄選後納入「競爭型國際觀光魅力據點示範計畫」,由中央補助3億元,縣府配合1.5億元興建。




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